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一般・専任・専属専任媒介契約の違い
消費税10%込の金額表示
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「安い土地で家を建てたい…」そう考えて農地転用を検討する方が増えています。しかし、実際には多くの法的ハードルと高額な費用が立ちはだかります。本記事では筆者の体験をもとに、農地転用の現実と注意点を詳しく解説します。
最近、農地を転用して何かに活用できないかと思い、実際に購入を検討してみました。確かに土地の価格は驚くほど安い。しかし、結論から言うと……諸費用の多さとハードルの高さにより断念しました。 ここでは、私自身が調べた「農地転用にまつわる現実」を、これから考えている方に向けてまとめてみます。
農地は、食料自給や環境保全の観点から、国や自治体によって売買や用途変更が厳しく制限されています。つまり、気軽に宅地や駐車場には転用できません。 例外はありますが、基本的に市区町村の農業委員会の許可が必要です。この許可は自治体ごとに異ならないけど微妙に判断基準や運用方針が異なるため、まずは農業委員会に相談することがスタートになります。
農地が安い理由の一つがこれ。電気・ガス・水道・下水などのインフラは一切整っていないのが前提です。以下のような費用が自己負担となります：
田んぼや畑では水利権（農業用水の使用権）が設定されていることがあり、転用する際に協力金の支払いが求められる場合があります。実際に見積もってもらったところ、面積によっては**数十万円単位（例：73万円）**の費用が必要でした。
建物を建てるには原則「接道義務」があるため、敷地が公道に接していないと建築許可が下りません。道路がなければ：
田んぼは住宅よりも地盤が低いため、盛り土工事によるかさ上げが必要です。この費用も自己負担となり、平らな土地に見えても実は高額な工事が必要になる場合があります。
高低差のある土地では擁壁の設置が必須になるケースも。その費用は予想以上で、100mの擁壁設置で1,000万円を超える例もありました。道路の公共工事の偉大さが身にしみました…。
農地の中には、埋蔵文化財包蔵地に該当するものが多くあります。文化財だらけです。建築前に調査・発掘が必要となり、工事が始められない・費用が跳ね上がるリスクも。事前に市役所で確認しておくのがおすすめです。
一見「安い土地で夢のマイホーム」かと思いきや、転用には非常に多くの費用・手続き・調整が必要です。相続などで農地を所有している場合を除けば、安易な参入はおすすめしません。
法的手続きの複雑さ（農業委員会の許可）
インフラ整備や道路接続などのコスト
水利権や隣地権利者との交渉
土地の造成・擁壁など専門工事の必要性
埋蔵文化財など未知のリスク
これらを一つひとつ解決できる準備や知識、予算がない場合は、「農地＝安いからお得」では決してないということを、私自身の体験からお伝えしました。必ず、不動産のプロにどんな土地か経費は？など詳細に聞いてからご購入下さい。
地方の農地は確かに安いけれど、その裏には見えないコストと交渉の嵐が潜んでいます。
【追記】農地転用を検討する前にすべき3つのステップ
実際に調べてみて痛感したのは、「知らないまま突き進むと後悔する」ということでした。これから検討される方は、以下のステップを踏むことをおすすめします：
最後に：安さの理由には意味がある
「農地って安いなあ」「掘り出し物かも」
そう思った方にこそ知ってほしい、その価格の背景にある手続きとコストのリアル。
夢のマイホームや小規模開発を検討されている方は、ぜひ一度立ち止まり、この記事を参考にしていただけたらと思います。
不動産（広告用）ポエム生成・プロンプト・ジェネレータを作成しました。
マンションポエムは、近年話題になっているので、良くご存知とおもいます。そこで、マンションポエムがあるなら不動産（広告）ポエムもあっていいのでは？と考え” センスもないしAIに作ってもらおう！”と考えたのがこの”不動産（広告）ポエム生成・プロンプト・ジェネレータ”です。
ぜひ、お客様にぶっ刺さる”ポエム”を作成していただき御社の売り上げに貢献できれば幸いです。はい 無理か 冗談です
このウェブページは、不動産ポエムを作るためのツールです。まず、場所や物件の種類、生活スタイル、感情、五感、長さなどを選択してください。選択完了後、「プロンプトをつくる」ボタンをクリックしてください。生成されたプロンプトは、テキストボックスに表示されます。このプロンプトを元に、独自の不動産ポエムを作成できます。最後に、「コピー」ボタンをクリックして、プロンプトをコピーできます。GoogleBardやMicrosoft＿BingCopilotなどに張り付けて素晴らしいポエムを生成してください
。
プロンプトを編集や文言の追加をして使うとより意図する素晴らしいものが作成できるはずですので、いろいろと改良をしてください。
不動産ポエムを作成できるプロンプトを作れます。
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民法233条改正で隣地の枝木を切ることができるようになった！
民法233条は、隣家の竹木の枝が自宅の敷地に越境した場合、隣家の所有者に枝を切除するよう請求することができると定めています。しかし、この規定は、隣家の所有者が枝を切除しない場合に、自宅の所有者が自分で枝を切除することは認めていませんでした。
この点について、2021年4月に民法233条が改正され、自宅の所有者が自分で枝を切断することができるようになりました。この改正により、隣家の所有者が枝を切除しない場合でも、自宅の所有者は自分で枝を切断して、自宅の所有権を守ることができるようになりました。
改正後の民法233条は、以下のように定められています。
「土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。隣地の竹木の所有者がその枝を切除しないときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。」
この改正は、隣家の竹木の枝が自宅の敷地に越境した場合に、自宅の所有者が自宅の所有権を守るために、より迅速かつ容易に枝を切断することができるようになったことを意味しています。
なお、この改正は、2023年4月1日から施行されます。
改正後の民法233条の例
以下に、改正後の民法233条の例をいくつか示します。
隣家の竹木の枝が自宅の敷地に越境している場合
隣家の竹木の枝が自宅の窓に当たる場合
隣家の竹木の枝が自宅の電線に接触している場合
＊越境した枝を切り取るのに必要な範囲で、隣地を使用することができます。あらかじめ、通知が必要です。
＊費用に関しては、竹木の所有者に請求できると考えられています。
＊根っこは従来通り切れます。
改正後の民法233条の注意点
改正後の民法233条には、いくつかの注意点があります。
第233条
1.土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
2.前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
3.第1項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
1.竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
2.竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
3.急迫の事情があるとき。
4.隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
・隣家の所有者に枝を切除するよう請求する前に、隣家の所有者に枝を切除するよう催告する必要があります。
・切除の請求権者は、土地の所有者です。賃貸人や利用者は、土地を占有・利用しているだけなので、切除の請求権はありません。賃貸人や利用者が切除を請求する場合は、所有者を通して請求する必要があります。
・切除の請求は、竹木の所有者に対して行う。隣地の所有者に対して請求することはではない。
改正後の民法233条のまとめ
改正後の民法233条により、隣家の竹木の枝が自宅の敷地に越境した場合に、自宅の所有者は、隣家の所有者に枝を切除するよう請求するだけでなく、自分で枝を切断することができるようになりました。この改正により、自宅の所有者は、隣家の竹木の枝が自宅の敷地に越境した場合に、自宅の所有権を守るために、より迅速かつ容易に枝を切断することができるようになりました。
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・地方住みの身としては近所にどんどん空き家が増えているのは見過せません。仕事で少し関わりがあるので、気になってしまいます。自治体、国による施策や民間による手助けなどいくつかのテーマに分けて継続して取り上げて行こうと考えています。
”日本の人口の今後の推移は、国立社会保障・人口問題研究所が発表している「将来推計人口」によると、2022年現在1億2520万人から、2030年には1億1890万人、2040年には1億1160万人、2050年には9830万人、2060年には8500万人、2070年には7270万人、2080年には6140万人、2090年には5110万人、2100年には4180万人になると推計されています。”
出典：国立社会保障・人口問題研究所「将来推計人口」
”国土交通省が2020年12月に発表した「国土の将来像」によると、2040年までに人口減少が進む地域では、住宅地価が平均で10%下落すると予測されています。また、2050年までに人口減少が進む地域では、住宅地価が平均で20%下落すると予測されています。”
出典：国土交通省「国土の将来像」
地方に住んでいて感じること
地方に住んでいると、都会と比べて地価が下がっていると感じます。人口20万の市に住んでいますが、近くでも地区によっては、0円の土地が市場に出回りはじめました。今後、少なくとも私の住んでいる地域では地価は下がり続けるものと思われます。少なくとも、私が生きている間は、地価の上昇は余程のことが無い限り、見込めないと思います。
近所でも、空き家が多く見られます。10年前以上から放置されている家もいくつかあります。管理されずに木、草が伸びるままに放置されて所有者に連絡が取れず、お隣や自治会も困っています。
このような風景は、日本全国、至るところにあると想像に難くありません。また、今後も増えていくのでしょう。
地方の人口減少や高齢化が進むなか、地価の下落や空き家問題は深刻化しています。この問題を解決するためには、地方創生を積極的に進め、地方に住み続けたいと思う人が増えるようにする必要がありますが、そもそも人口減少するのでしょうから難しでしょう。
空き家のデメリット、リスク
| 機能 | 詳細 | 例 |
|---|---|---|
| 危険性 | 空き家は老朽化しやすく、倒壊や火災の危険があります。また、空き家は犯罪に利用される可能性もあります。 | 空き家の倒壊による死亡事故や火災による死亡事故。空き家を拠点とした犯罪。 |
| 景観悪化 | 空き家は街並みの景観を悪化させます。 | 荒れ放題になっている空き家。屋根や壁が崩れてしまっている空き家。 |
| 資産価値の低下 | 空き家は周辺の不動産価格を下落させます。 | 空き家が隣接している住宅の価格が下落している。空き家が多い地域では不動産価格が全体的に下落している。 |
| 税金の負担増加 | 空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金の負担が増加します。 | 空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。 |
| 防犯上のリスク | 空き家は犯罪に利用される可能性があり、防犯上のリスクを高めます。 | 空き家を拠点とした空き巣や放火。空き家を拠点とした暴力団の活動。 |
| 衛生上のリスク | 空き家はゴミや害虫が発生しやすく、衛生上のリスクを高めます。 | 空き家にはゴミや害虫が大量に発生している。空き家から悪臭が漂っている。 |
| 精神的負担 | 空き家を所有していると、精神的負担を感じることがあります。 | 空き家の管理や修繕に手間や費用がかかること。空き家を放置することへの罪悪感。 |
出典 「空き家対策に関する情報提供」（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000042.htmlを加工して作成
・地方に住んでいると、家を放置することのリスクが大きく、管理や手間、費用がかかるということを実感します。
固定資産税、草木の管理費、交通費など、さまざまな費用がかかります。
解体するにも費用がかかります。経験上、150～200万円くらいはかかるものです。
売却するのは、築20～25年以上ですと基本、上物は値段が付かないものも出てきます。その場合、売主が解体して売却というのが一般的です。土地の価格が無い場合、持ち出しも必要になります。
賃貸として貸したい場合、リフォーム、リノベーション費用がいくらになるのかをよく検討してから貸し出すべきです。そもそも需要が無いかも知れないので市場調査も忘れずに。また、家を貸し出した場合、借地借家法が適用されます。借地借家法に定められたルールに従って、賃借人に家を貸し出す必要があります。
このように、家を放置することは、リスクのみ増大して、ほとんどデメリットばかりです。売却、譲渡など、なるべく早く処分を決めた方が良いと個人的には考えます。
解決策などないか？国の施策は？など今後継続して不定期に取り上げます。
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